Jak wybrać projekt domu na działkę, która nie jest objęta miejscowym planem?

Opublikowany: Mar 14 2018 przez admin

Z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalanego przez gminę, dowiemy się, jakie domy można budować na danym terenie. Poznamy ich przeznaczenie i najważniejsze parametry, a niekiedy również takie szczegóły, jak kolor dachówki. DOM.pl, biuro oferujące ponad 20 tysięcy gotowych projektów domów przypomina, że dopiero po zapoznaniu się z zapisami miejscowego planu można wybrać konkretny projekt. Co jednak w sytuacji, gdy gmina uchwalonego planu nie ma?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to akt prawa gminnego, który narzuca możliwości kształtowania zabudowy danego terenu. Składa się z części opisowej, zawierającej treść uchwały rady gminy, oraz części rysunkowej, będącej załącznikiem do uchwały.

Pierwsze, najważniejsze dla inwestora informacje zawiera część rysunkowa, którą stanowi mapa zazwyczaj w skali 1:1000 terenu, dla którego opracowano dany plan. Obszary o różnorodnym przeznaczeniu, jak np. obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, użytków rolnych, lasów itp. są zaznaczone na mapie różnymi kolorami i opisami literowymi.

Z informacji zawartych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dowiemy się zatem o lokalnych warunkach, zasadach i standardach kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również o liniach zabudowy i gabarytach obiektów, a także maksymalnych lub minimalnych wskaźnikach intensywności zabudowy. Dostępne są również informacje o terenach, które są objęte ochroną, linach rozgraniczających ulice czy drogi publiczne, a także o zasadach obsługi w zakresie infrastruktury technicznej.

Wypis i wyrys z miejscowego planu może uzyskać każdy, kto złoży w gminie stosowny wniosek i uiści opłatę. Bardzo ważne jest, by z zapisami planu zapoznać się przed zakupem projektu domu, a nawet przed zakupem działki budowlanej. Dzięki temu unikniemy sytuacji, gdy na kupionej przez nas parceli nie będziemy mogli wybudować wymarzonego domu, który zaplanowaliśmy.

A co w sytuacji, gdy nasza działka, na której chcemy wybudować dom, nie ma uchwalonego planu?

Jest to sytuacja dość częsta, bowiem szacuje się, że tylko 1/3 powierzchni Polski objęta jest miejscowym planem zagospodarowania – twierdzi ekspert www.DOM.pl, pracowni posiadającej projekty domów na każdą, nawet najtrudniejszą działkę.

Gdy brak miejscowego planu

W przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego planu zagospodarowania, inwestor planujący budowę domu powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Podobnie, jak z wypisem i wyrysem z planu, warto zrobić to przed zakupem projektu, by wiedzieć, jakie domy jednorodzinne można budować na działce.

Aby uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy należy złożyć w gminie stosowny wniosek, w którym określimy „w widełkach” parametry przyszłego domu. Co istotne, nie musimy być właścicielami działki.

Gotowy projekt domu SD Balos B CE (DOM SD1-91)

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka, która ma dostęp do tej samej drogi publicznej, powinna być zabudowana
  • teren ma dostęp do drogi publicznej
  • uzbrojenie działki, które już istnieje bądź jest planowane, jest wystarczające dla uzbrojenia planowanej inwestycji
  • działka nie wymaga zmiany przeznaczenia
  • działka jest zgodna z innymi, obowiązującymi przepisami, np. konserwator zabytków nie wydał zakazu jej zabudowy

Warto uzgodnić w gminie zasady, na podstawie których wydaje ona decyzje o Warunkach Zabudowy. choć nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej lub nie ma “dobrego sąsiedztwa”, zdarzyć się może, że warunki zostaną wydane ze względu na trwające postępowania związane ze zmianą istniejącej infrastruktury czy zabudowania.

Czego dowiemy się z warunków zabudowy?

Z WZtki dowiemy się, jakie domy można budować na danym terenie. Poznamy m.in.:

  • przeznaczenie działki: czy możemy budować domy jednorodzinne czy projekty domów w zabudowie bliźniaczej
  • maksymalne gabaryty budynku
  • maksymalny lub minimalny kąt nachylenia dachu
  • maksymalną powierzchnię zabudowy
  • dostęp do drogi publicznej
  • możliwości uzbrojenia działki

Bardzo istotna dla posiadaczy wąskich działek czy takich o nieregularnych kształtach jest informacja o ewentualnej możliwości bliższego usadowienie budynku względem granicy działki czy sąsiedniej zabudowy. Z WZtki wynikać może bowiem, że projekty domów na wąską działkę możemy wybudować w odległości już 1,5 metra od granicy działki bądź nawet bezpośrednio przy niej. W takich wypadkach warto pamiętać, że zapisy gminne są nadrzędne wobec zapisów obowiązujących rozporządzeń o warunkach technicznych budynków i ich usytuowaniu.

Gotowy projekt domu DZW Przytulny 3 CE (DOM DW1-91)

Co będzie w sąsiedztwie?

Warto dodatkowo pamiętać, że warunki zabudowy nie określą planów przyszłego zagospodarowania terenów sąsiadujących z wybraną przez nas posesją. Dlatego zanim zdecydujemy się na jej zakup, należy zajrzeć do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które jest uchwalane przez radę gminy wyznacza politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Mimo iż nie jest aktem prawa miejskiego, to jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Z dokumentu dowiemy się więc m.in. co może być budowane w przyszłości w bezpośrednim sąsiedztwie naszej działki.

Jak dostosować projekt domu do warunków zabudowy?

Dużo łatwiej jest znaleźć projekt do warunków działki, niż szukać działki pod konkretny projekt, dlatego naszym klientom przypominamy, by najpierw uzyskali WZtkę, a dopiero potem wybierali projekt domu – mówi ekspert pracowni projektów. – Konsultanci DOM.pl bezpłatnie pomogą w analizie gminnego dokumentu i dobiorą projekt domu zgodny z jego wymogami i oczekiwaniami inwestora.

Należy pamiętać, że gotowe projekty domów jednorodzinnych, aby mogły stanowić projekt budowlany składany wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę, muszą być poddane obowiązkowej adaptacji.

To właśnie na etapie adaptacji projektu architekt dostosowuje projekt do warunków zabudowy i warunków klimatycznych czy glebowych działki. Na jej etapie możemy również zlecić architektowi wprowadzenie zmian, które dostosują projekt do naszych indywidualnych oczekiwań.

Gotowy projekt domu SD Kartagina CE (DOM SD1-94)

Czy warunki zabudowy wydawane są bezterminowo?

Obecnie warunki zabudowy wydawane są bezterminowo, choć należy pamiętać, że zostaną one nam cofnięte w dwóch przypadkach:

  • inny inwestor uzyska warunki zabudowy na tym terenie, a także uzyska pozwolenie na budowę;
  • jeżeli zanim my uzyskamy pozwolenie na budowę, gmina rozpocznie proces uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jeżeli posiadamy pozwolenie na budowę, gmina musi uwzględnić warunki zabudowy wydane uprzednio dla naszej działki.

Osoby planujące budowę domu powinny na bieżąco monitorować prace związane z nowelizacją dotychczasowych ustaw. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przedstawiło bowiem projekt ustawy, która m.in. wprowadza ograniczoną ważność decyzji o warunkach zabudowy. Ma ona wygasać po dwóch latach od wydania. W planach MIB jest również wygaszanie już wydanych decyzji – reasumuje ekspert www.DOM.pl.

Kategoria: Bez kategorii
Tagi: , , ,

Komantarz

*

*